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石川県 Aさんからのご相談
-------＜返答者＞［一級建築士］高木一滋先生
2001.10.27
 マンションの耐久性について
前略
マンションの耐久性についてご教示ください。
昨今、ワンルームマンション経営の話題がよく聞かれ、小生も興味がございます。賃貸を行なっての家賃収入や節税効果は確かに魅力的ですが、マンションといえども、不動産に変りはありません。そこで、気になるのが、購入後の将来の価値です。勿論、様々な要因で、不動産価格は変動することになるでしょうが、マンション自体の耐久性も重要であると考えております。マンションは少ない土地に建つ建築物ですので、大幅な価値の下落は建物の耐久性にも依存するのではないでしょうか。通常のマンションとしては、建物の基本的な構造が何年くらいは機能するようにできているものなのか。また、マンションの耐久性を見るにあたり、素人でもわかるような判断基準はないものでしょうか。
ご助言のほど、宜しくお願い申し上げます。
草々
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マンションといいましてもその構造が、ＲＣ造(鉄筋コンクリート）、
鉄筋造、木造で躯体自体の耐久年数が違います。しかし躯体
自体は数十年ももつが、問題は設備関係にあると思います。
設備で特に問題になるのは、水廻り関係です。20年位以前の
マンションには配管関係が建物の躯体に埋設してあったり、また
管自体の構造の問題等により、改修工事で多大な時間と費用が
費やされるケースがあります。
給湯器の耐用年数10年未満ですし、防水関係の保障期間も10年位
ということから考えても、やはり10年単位くらいで改修・補修工事を行
うと思っていた方が良いかと思います。
冒頭で構造に触れましたが、構造に関する建築基準法上大きく改定
されたのが、昭和50年代と先の阪神淡路の大震災後です。
阪神淡路の大震災で倒壊した建物の多くが、違反建築物であったり
手抜き工事の建物であったようです。
私がマンションを購入するならば（投資用マンションも含めて）、水廻りを
中心に設備関係と、築年数(全ての古い建物がいけないのではないですが）
をチェックします。できれば、販売業者あるいは売り主に、過去の主要な
修繕概要の記録を求めたいですね。そのような記録がない場合でも、
管理組合の理事の方などにお話を聞いてみたり、またこのインデックスOne
のような購入側の立場に立った専門家に依頼して売り手側から情報を得る
ということも、良い方法だと思います。
手軽にできるマンション経営ですが、やはり安い買物ではないです。
何より、大切な資産の運用ですので、建物の外観や利回りだけに
目が行きがちですが、ご質問にあるような視点は非常に大切
なことです。少なくとも一度は、実際の建物を自分の目で見ておきたい
ものですね！
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