2006年09月29日
絶対読みましょう。
ぼくのメンターとも言える、泉さんの本が出ました。(＾▽＾)
今日の１０：００から明日の２４：００までに、下記のリンクから書籍を注文すると、４８万円のセミナー「ＩＺＵＭＩ塾」の特別映像がもらえてしまうそうです。
購入後、こちらの応募フォームで、申し込みます。
タイトルを読む限り、泉さんは年収１５０万円だったことがあるんですねぇ・・。
このブログを読まれている方は、みなさん１５０万円以上の世帯年収があるはずですので、スタートラインとしては、ぼくも含めて泉さんより有利だということになります。(笑)
本を読んで、みんなで家賃収入２億円を目指しましょう！！（=´∇｀=）☆
2006年09月24日
金沢から戻りました。
ついさっき、金沢から帰ってきました。
木曜夜に自宅を出て、金曜の午前中に決済。
そのあとエレベーターや自動販売機の契約について打ち合わせ。
午後からは１５部屋ある空室を全部回って、修繕箇所の確認。
２時過ぎから管理会社さんとの打ち合わせ・・・。
忙しい週末でした。（´。｀)
これで購入物件は４棟と区分がひとつ。空室も入れたら５９戸まで物件が増えました。
購入総額は１億５２８０万円ということで、増えたなぁ〜・・・という感じです。(＾▽＾)
とはいえ、「家賃−返済−経費・税金」のキャッシュフローでは、まだまだ「中金持ちレベル」の１００万円には届きません。
満室になって、ようやくどうにか・・・という感じです。
まだまだ頑張ります☆
2006年09月20日
入居率アップキャンペーン
団信も無事に通って、あとは決済を待つばかりとなりました。
ここまで来て購入が頓挫するケースとしては、「建物が無くなってしまう」「銀行が無くなってしまう」「ぼくが亡くなってしまう(笑)」の３パターンしかありません。（＾＾；）
決済まで無事でいてほしいものです。
さて、現状２８戸中１５戸に空室があるこのマンションですが、ひどい物件という訳でもなく、設備はそれなりに充実しています。
・光インターネット
・ウォシュレット
・盗難防止カードキー
もちろんバス・トイレ別ですし、１Ｋの間取りではありますが、専有面積は２６〜３１�屬箸覆�なかです。
空室が出るのは、� 崕擦瓩襪茲Δ幣�況にない」 �◆屬�ちんと募集されていない」 ��「物件の価値に比べて家賃が高い」の３パターンしかない訳ですから、このマンションは結局のところ・・・
家賃が高い。
ということなんだと思います。へ（×_×；）へ
家賃値下げの要請は、過去に管理会社から何度もあったようですが、売主さんが聞く耳を持たなかったために空室が１５戸まで拡大したようです。
今回は安く買えたおかげで現状の利回りで１３％ちょっとありますから、家賃をかなり下げて募集してでも大丈夫です。(＾▽＾)
・利回り２５％を狙うなら、家賃を１５００円下げて満室にする
・利回り２０％を狙うなら、家賃を１９０００円下げて満室にする
・利回り１５％を狙うなら、家賃を３６５００円下げて満室にする
・・・月家賃が１万円を切ってしまいますが。（＾＾；）
現実的なところとしては、利回り２０％を狙うのがいいのかなぁ・・・と考えました。
月の家賃をあと４０万円くらい引き上げる計画です。
まずは、管理会社さんに自分の計画と熱意を分かってもらうため、空室率改善計画の提案書を作ってみました。（＾ ＾）
表紙。全部で７ページあります。
入居率アップの方策を４つ挙げてみました。
今後のタイムスケジュールです。
こんなことやってる大家さんって、なかなかいないでしょうねぇ。(笑)
もしかしたら、引かれてしまうかもしれません。
提案書の内容は、「空室率を下げるために、設備を増強したり家賃を下げたり色々頑張りますので、何卒ご支援お願いします」というものです。
目標家賃を達成したら、祝勝会をやりましょうとも書いてあります。
祝勝会に１０万円掛かったとしても、家賃が増えれば安いものです。ヽ(^。^)丿
なんだか保険のキャンペーンみたいですが、サラリーマンの経験を生かして頑張りたいと思います。
2006年09月15日
印鑑だらけの書類＆ご褒美
決済まで、あと１週間になりました。
今日がローン特約に基づく解除の期限だったのですが、団信の結果通知が遅れてしまい、結局分かりませんでした。（＾＾；）
血圧や尿検査など、数値が正常だったのを確認してますので、まぁ大丈夫だとは思います。
実は、今回融資を受ける銀行は、既に借入実績のある高岡のお店なのですが、支店長宛（なぜか支店長が直々に担当者）に物件のFAXを送った時から今時点まで、一度も支店長に会っていません。
この３月で前の支店長が異動し、今の支店長には全く面識がないにも関わらず、申込みから金利交渉、書類のやりとりなど全て電話と郵便を使っています。
まさに「電話でキャッシング」の感覚です。(〃∇〃)
仕事中でもガンガン電話が掛かってきますが、幸い自分の勤務先でも、「契約」「評価額」「口座からの引き落とし」「築年数」などの単語は頻繁に使われますので、私用電話も疑われることはありませんでした。（=´∇｀=）
今日は最後に提出する書類となる「ローン契約書」「抵当権設定承諾書」などが自宅に届き、先程記入を終えました。
印鑑を１０ヶ所以上押しまくって、毎回のことながら何が何だか分かりません。(*’▽’)
印鑑だらけの書類たち
金曜日の１１時から物件の近くの支店で決済。
今回はマイカーで現地まで行きますので、結構なハードスケジュールです。（×_×；）
でも、ご褒美の予定は立てました。ヽ(^。^)丿
ひとつは当日の夜。
この中華屋さんで、ゴージャスなごはんを食べます。
宿泊はここのホテルじゃないんですけどね・・・。(笑)
こんな感じだそうです。(＾▽＾)
次の日は、北陸の人なら誰でも知ってる総合レジャー施設「ルネス金沢」に行くことにしました☆
ここはお風呂もプールも大規模で楽しいですし、食事も美味しいんですよね〜。
宿泊施設もついてまして、翌朝は和洋バイキングです。（食べてばっかり・・・＾＾；）
老若男女で楽しめます。（＾ ＾） 右側の写真は露天風呂。
ぱーっと遊んだ後は、１５部屋ある空室を埋めるべく、１００％の気合いで頑張ります。
めざせ利回り２０％！！
2006年09月13日
登記簿
融資が通らず、取りあえず放置状態になっている富山県の射水市というところにあるマンションですが、まだ売れていないどころか、買付も入っていないようです。
物件情報が一般公開されている訳ではなく、ぼくの物件を管理している会社の方に、「買う人がいたら売って欲しい」というスタンスで依頼しているようなので、すぐには売れないかもしれません。
金沢の物件の決済が終わったら、もう一度打診してみようとは思ってます。ψ(｀∇´)ψ
諦めなければ、道はひらけるかもしれません・・・。
このマンションの融資の打診をしていた銀行から、週明けに提出した書類が返送されてきました。
「この度は、お役に立てず申し訳ございません。」と書かれています。
ホントに役立たないよーー。（｀Δ´） と思いますが、書類を返してくれないような金融機関もありますから、ここの銀行はまだ対応が良い方です。
ちなみに、このマンションは一人のオーナーさんが所有している一棟物であるにも関わらず、部屋が２５分割された区分登記されていて、「分譲マンションの集合体」のような感じです。
ですから登記簿もたくさんあって、コピーをとったり郵送したりも大変です。
何より、法務局にお金をたくさん払わないといけません。（＾＾；）
読むだけでも大変な登記簿の山。
絶対買えないということになったら、仲介業者さんが再度コピーを取る手間を省くためにも、登記簿を返してあげようと思ってます。
そうすれば、業者さんからの好感度もアップして、次の物件を優先的に紹介してもらえるかもしれませんので・・。(笑)
