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2006.11.01 号 久々に不動産競売に参戦しました。

ファイナンシャルプランナー　大熊 義宏　先生

先日お客さんに頼まれて久々に競売に参戦した。以前に参加していたころは、マンションでも戸建てでも乖離率は1.2−1.5倍程度で落札されるのが大方の相場だったが、今はまともな物件なら2倍以上の乖離を視野に入れなければいけない印象だ。個人の参戦も著しく、これまで競売に参戦していなかった業者も多く見られるようになった。

入札に参加した物件は戸建てで、建物は築5年、土地が30坪あるごく普通の戸建てだったが、築浅ということもあり入札が12件とかなりの人気物件だった。

売買基準価格が1,070万円だった。この物件の周辺の中古市場価格は2,,500万円-2,,700万円程度といったところだ。戸建ての投資用の賃貸物件として1,700万円で入札価格とた。この根拠は、家賃を13万円と想定し年間で156万円の収入がある。満室時の表面利回りを8%で想定していくと1,950万円となる。築浅なので設備はまだ充分に使えるとしても内装はリフォ−ムをしなければいけない。入札価格に200万円程度はみる必要があるだろう。その他経費を上乗せすると1,700万円程度が入札価格となる。

一般の個人が参戦してくると厳しいかなと思っていたが、落札したのは業者だった。2.200万円で落札して、諸経費で300万円程度かけて2,500万円、中古相場もその程度なので、どの程度のメリットがあるのか疑問だが、転売価格を3,000万円程度と踏んでいるのだろうか？　いや、これは恐らく個人のお客さんの代理として落札し、手数料を受け取るというものだろう。築浅なので個人の方が内装に手を掛けないで住むということを考えれば納得がいく落札価格だ。